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Voici quelques outils financiers mis à votre disposition pour vous aider dans votre démarche pour l’achat d’une maison. Les résultats qui seront fournis sont à titres informatifs uniquement.

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Dictionnaire hypothécaire

Les types de prêts hypothécaires

Prêt hypothécaire conventionnel: C'est un prêt qui n'excède pas 80% de la valeur de la propriété, tel que requis par la loi des banques qui régit les banques à charte fédérale de même que les Caisses d'épargne et les Caisses populaires sont régies par le gouvernement du Québec.

Prêt hypothécaire assuré: Il s'agit d'un prêt que excède généralement (mais pas toujours) 80% du coût de la propriété. Ces types de prêts hypothécaires sont assurés par la SCHL au nom du gouvernement fédéral au moyen d'une assurance hypothécaire dont le fond est financé à l'aide des primes payées par les emprunteurs, en accord avec les provisionssur la loi nationale de l'habitation. Il est à noter que maintenant, il y a de nouveaux joueurs privés dans ce marché.

Les objectifs de ce type de prêt sont:

Les options de financement

Les options de financement sont en relation avec la qualification de l'emprunteur, le meilleur choix étant fait en accord avec certains principes financiers.

Le prêt hypothécaire de premier rang: donne priorité à la banque sur l'hypothèque, c'est la date d'inscription de l'hypothèque qui détermine le rang prioritaire entre deux obligations hypothécaires. Le taux d'intérêt fluctuera en fonction du taux de base de la Banque du Canada.

Le prêt hypothécaire de deuxième rang: signifie que le prêt fut enregistré à une date ultérieure à la première hypothèque. Les raisons pour opter pour une hypothèque de deuxième rang sont, à titre d'exemple: que l'emprunteur a besoin de liquidités additionnelles pour effectuer des travaux dans sa maison et ne souhaite pas refinancer sa première hypothèque, que l'emprunteur a besoin de liquidités additionnelles à un meilleur taux que celui de la première hypothèque, etc.

Solde de prix de vente: afin d'aider à vendre sa propriété, le propriétaire peut offrir à l'acheteur un ''solde de vente'' à un taux avantageux. C'est une forme de financement venant du propriétaire vendeur. Cette option fait partie du processus de négociation d'une transaction immobilière et il n'y a pas qu'une seule façon de calculer un solde de prix de vente.

Les options de remboursement

Le prêt hypothécaire ouvert: avec ce genre de prêt, les conditions du prêt hypothécaire peuvent être modifiées en tout temps sans pénalité. Cette option est particulièrement intéressante pour les propriétaires qui prévoient vendre leur maison, ce qui leur évite de payer une pénalité élevée.

Le prêt hypothécaire fermé: ne peut pas être changé, toutes ses conditions demeurent les mêmes jusqu'à la fin du terme. Ce qui signifie que si un changement est fait, une pénalité devra alors être payée. Les pénalités sont généralement équivalentes à 3 mois d'intérêts ou le différentiel des taux actualisés en valeur d'aujourd'hui. Le montant le plus élevés des deux sera retenu.

Le prêt hypothécaire fermé avec privilège de remboursement avant terme: la plupart des institutions financières octroient aux emprunteurs certains avantages de remboursement d'une partie de leur capital sans frais ou pénalité. Ceci permet soit de doubler un versement mensuel, soit de rembourser, à la fin de chaque année un pourcentage de leur emprunt hypothécaire.

Le remboursement mensuel: l'emprunteur va rembourser son emprunt par des versements mensuels égaux incluant capital et intérêt.

Le remboursement aux deux semaines: l'emprunteur remboursera son emprunt par des versements égaux à toutes les deux semaines incluant capital et intérêts, il est à noter que cette façon de faire vous donne 4 semaines de paiement de plus par année qui diminue d'autant votrecapital et intérêts.

Le remboursement hebdomadaire: l'emprunteur remboursera son emprunt par des versements égaux à toutes les semaines incluant capital et intérêts. Cette option permet de rembourser plus rapidement son prêt parce que ce type de remboursement paie plus que la valeur de un mois aussi.

Les institutions prêteuses

Les banques, au Canada, les institutions financières dont le mot '' banque'' fait partie de leur raison sociale, sont régies par la Loi sur les banques, qui régit la structure des banques, leurs services, les investissements qui leur sont autorisés ainsi que leur capital action. En 1980, la Loi sur les banques fut amendée pour permettre aux banques étrangères d'établir des succursales au Canada. Les banques ne sont pas autorisées à faire des prêts hypothécaires qui dépassent 80% de la valeur de la propriété sans obtenir une assurance hypothécaire gouvernementale (SCHL) ou privée.

Les trusts: ces compagnies sont régies par la Loi sur les Trust et des lois provinciales équivalentes. Ces compagnies ont deux principales fonctions: des fonctions bancaires comme intermédiaires financiers, et deuxièmement des fonctions d'agents (fonds garantis). Comme les banques, les trusts doivent assurés tous les prêts qui dépassent 80% de la valeur de la propriété.

Les compagnies d'assurance-vie:ces compagnies, qui incluent les compagnies d'assurance-vie et les mutuelles sont autorisées à émettre des polices d'assurance-vie selon la loi canadienne et britannique des Compagnies d'assurance. Lorsqu'elles prêtent, elles sont assujetties comme les banques, à assurer les prêts hypothécaires dont le ratio dépasse 80% de la valeur de la propriété.

Les coopératives d'épargne et de crédit: nous incluons toutes les caisses d'épargne et de crédit ainsi que les Caisses populaires qui ont une charte provinciale. Chaque organisation est indépendante, et chacune regroupe un nombre de personnes qui ont un objectif commun. Elles sont assujetties comme les banques, à assurer les prêts hypothécaires dont le ratio dépasse 80% de la valeur de la propriété.

Il y a aussi les compagnies de prêt hypothécaires, les fonds de pension, les prêteurs individuels, etc.

Le vocabulaire du prêt hypothécaire

Acte translatif (certificat de propriété) : document signé par la personne qui transfère la propriété d'une maison à un acquéreur. Ce document est ensuite enregistré comme preuve du droit de propriété de l'acquéreur.

Acompte: faisant partie de la mise de fonds et prenant généralement la forme d'un chèque certifié, l'acompte accompagne l'offre d'achat et confirme la bonne foi de l'acheteur. Son montant varie et peut même égaler celui de la mise de fond. Il est détenu en fiducie par le courtier immobilier inscripteur ou le notaire, l'acompte est versé au vendeur à la conclusion de la vente.

Amortissement: période sur laquelle le remboursement de la dette est réparti et réduit par des versements égaux.

Amortissement brut de la dette(ABD): le pourcentage obtenu en divisant vos dépenses « logement » mensuelles brutes (capital, intérêts, taxes foncières, chauffage) par votre revenu brut mensuel, le tout multiplié par 100. Cette formule est en usage chez tous les prêteurs comme étant un coefficient efficace pour mesurer la capacité d’un acheteur (ou de plusieurs acheteurs) de respecter l’échéance des versements. En fait, la plupart des prêteurs exigent un ratio maximum de 32 %.

Amortissement total de la dette(ATD): le pourcentage obtenu en divisant vos dépenses « logement » mensuelles (capital, intérêts, taxes foncières, chauffage) PLUS toutes vos obligations mensuelles par votre revenu brut mensuel, le tout multiplié par 100. Cette formule est en usage chez tous les prêteurs comme « indice maximum » de mesure de la capacité d’un acheteur (ou de plusieurs acheteurs) de respecter l’échéance des versements hypothécaires. En fait, la plupart des prêteurs exigent que ce ratio maximum soit de 40 %.

Assurance vie hypothécaire: ce type d'assurance rembourse le solde hypothécaire en totalité advenant le décès de l'un ou l'autre des conjoints. Il peut y être ajouter une assurance invalidité.

Solde de prix de vente: le propriétaire vendeur finance directement l'acheteur. Ce prêt n'est pas régit comme le prêt hypothécaire régulier.

Capital: somme d'argent due dans le futur au prêteur.

Certificat de localisation:document ou plan officiel décrivant l’emplacement et les dimensions de votre terrain. La dimension et l’emplacement de tout aménagement distinct sur votre terrain, incluant piscine, cabanon et clôtures, doivent figurer également au certificat de localisation. Le prêteur exige souvent qu’un certificat de localisation récent soit inclus aux documents nécessaires à la transaction hypothécaire.

Certificat de taxation:àla clôture, l’avocat ou le notaire de l’acheteur doit confirmer que le paiement complet des taxes municipales a été effectué. Si c’est le cas, un certificat de taxation est émis, à partir duquel tous les rajustements seront effectués, c’est-à-dire que l’acheteur remboursera au vendeur le montant des taxes prépayées pour la période suivant la date de prise de possession. Si par contre le paiement complet n’a pas été effectué par le vendeur, la municipalité exigera le paiement de tout arrérage à même les déboursés de clôture. Si les déboursés sont insuffisants, l’acheteur pourrait être tenu d’acquitter les arrérages.

Cession d’intérêts :la plupart des gouvernements provinciaux permettent, pour une hypothèque existante, d’effectuer en toute légalité une cession ou transfert d’intérêts, sans obligation de remboursement total du prêt hypothécaire ou d’enregistrement d’une nouvelle convention hypothécaire. C’est particulièrement utile dans les situations suivantes : Transferts d’hypothèques, qui entraîneraient un coût élevé; Hypothèque de second rang, pour laquelle une prolongation du terme peut parfois être difficile à obtenir.

CITC :capital, Intérêts, Taxes, Chauffage et la moitié de vos frais de Condo, si applicable, ou si vous préférez, vos dépenses brutes de « logement ». Ce sont les dépenses de base qui seront utilisées dans le calcul des ratios qui détermineront votre capacité d’emprunt.

Clôture :la dernière étape pour la conclusion de la vente : comprend l’échange et la signature des documents juridiques reliés à l’achat d’une résidence, l’enregistrement d’une hypothèque, ou les deux.

Combiner et prolonger: il est parfois possible « d’ouvrir » une hypothèque fermée pour en modifier le terme. La plupart des prêteurs hypothécaires combineront la pénalité de rupture (généralement par un Taux Différentiel d’Intérêt) avec le taux d’intérêt appliqué au nouveau terme prolongé. On peut ainsi obtenir un taux inférieur tout en s’assurant une protection contre l’augmentation future des taux d’intérêt.

Confirmation d’emploi: le prêteur contactera, dans certains cas, l’employeur de l’emprunteur potentiel afin de vérifier les renseignements fournis pour l’étude du dossier ou mentionnés à une lettre de confirmation d’emploi; votre revenu, votre statut et ancienneté, votre fonction, etc. peuvent faire l’objet de vérifications.

Courtier hypothécaire : courtier dûment certifié qui négociera avec les prêteurs potentiels au nom d’un emprunteur pour lui obtenir la meilleure convention hypothécaire possible. Le recours à des courtiers hypothécaires est particulièrement utile dans le cas de financement « non standard », souvent impossible à obtenir auprès de prêteurs hypothécaires importants, de niveau national. Un courtier aura accès à des prêteurs exploitant des agences locales, et qui ne publicisent pas nécessairement leurs opérations à une échelle nationale.

Créancier hypothécaire:prêteur hypothécaire.

Date d'échéance : date à laquelle la vente d'une propriété devient finale et à laquelle le nouveau propriétaire prend habituellement possession de cette dernière.

Date de transfert:date à laquelle la vente est conclue et l'acheteur prend possession de la propriété.

Débiteur hypothécaire:emprunteur.

Défaut:non-paiement à l’échéance des versements hypothécaires mensuels exigibles, ou infraction à l’une des dispositions de la convention hypothécaire.

Dépôt : somme d'argent déposée en fiducie par l'acquéreur au moment de l'offre et détenue en fiducie par l'agent, le courtier, l'avocat ou le notaire du vendeur jusqu'à la conclusion de la transaction.

Dossier de crédit :historique de paiement d’une personne, disponible dans un bureau de crédit. Chaque personne désirant se procurer une copie de son dossier personnel de crédit peut le faire en s’adressant à un bureau de crédit.

Double versement: cette option (non disponible chez tous les prêteurs) vous permet de doubler certains de vos versements mensuels votre choix, sans pénalité. L’option est souvent offerte en combinaison avec celle du report de versement, vous permettant de « sauter » un certain nombre de versements. Le double versement peut être utilisé pour accélérer le remboursement de l’hypothèque (option de paiement anticipé) ou pour vous permettre de « faire des provisions » quand vos liquidités vous feront défaut. Par exemple, les travailleurs à commissions, comme les courtiers, pourraient effectuer des doubles versements lorsqu’ils reçoivent leurs honoraires à la clôture, et « sauter » quelques versements en période plus « tranquille ».

Durée du prêt hypothécaire : nombre d'années ou de mois durant lesquels vous payez un taux d'intérêt donné. Les durées varient généralement de six mois à dix ans.

Estimation : processus consistant à déterminer la valeur d'une résidence, habituellement à des fins de prêt. Cette valeur peut être, ou ne pas être, équivalente au prix d'achat de la résidence.

Évaluation: estimation, pour le prêteur, de la valeur actuelle de la propriété                    (la « garantie »).

Évaluation foncière: la valeur foncière d’une propriété est reconnue pour être une estimation plutôt statique de votre propriété par le palier de gouvernement local (municipal). Cette estimation sert de base au calcul des taxes foncières annuelles. L’évaluation de la propriété figure à votre « compte de taxes municipales ».

Financement provisoire : financement à court terme afin d'aider l'acquéreur à faire le pont entre la date de signature de l'achat d'une nouvelle maison et la date de signature de la vente de la maison existante.

Forclusion : procédure légale où le prêteur obtient éventuellement le droit de propriété après que l'emprunteur ait failli à ses versements.

Frais de clôture: frais ponctuel exigés au transfert de la propriété, comme les frais de notaire, les frais d'évaluation, les taxes et l'assurance. Les frais de clôture peuvent représenter de 3% à 4% du prix d'achat.

Inspection : évaluation de la résidence par un inspecteur en bâtiment choisi par l'acheteur.

Intérêts: les intérêts représentent le coût d'un emprunt. C'est le montant d'argent qu'on doit payer en plus de la somme empruntée. Ce montant est présenté sous forme de taux d'intérêt annuel applicable au prêt hypothécaire.

Lettre d’entente : engagement écrit du prêteur de fournir une hypothèque à des emprunteurs spécifiques, sous réserve du respect par ces emprunteurs des conditions exigées, à l’intérieur d’une période précédant la clôture. Le principal avantage d’une lettre d’entente, surtout pendant une période où les taux d’intérêt fluctuent, est l’offre de « taux garanti » par le prêteur, pour une période donnée, généralement de 60 à 90 jours.

Marge de crédit: forme de crédit qui permet au particulier d'avoir un accès immédiat sur demande, à une somme prédéterminée qu'il peut utiliser en tout ou en partie. La marge de crédit peut être garantie ou non.

Mise de fond: somme versée par l'acheteur sur le prix d'achat d'une maison, Peut-être exprimée en dollars ou en pourcentage du prix d'achat.

Montant des frais de différentiel d’intérêt : le montant des frais de différentiel d’intérêt est une pénalité compensatoire pouvant être appliquée si le capital du prêt hypothécaire est remboursé avant la date d’échéance ou si le capital du prêt hypothécaire est remboursé d’un montant qui dépasse le droit de remboursement anticipé. Le montant des frais de différentiel d’intérêt est calculé sur le montant du remboursement anticipé à un taux d’intérêt équivalant à la différence entre le taux d’intérêt du prêt hypothécaire existant et le taux d’intérêt pouvant être appliqué au renouvellement du prêt hypothécaire jusqu’à son échéance.

Offre conditionnelle : offre d'achat soumise à certaines conditions. Ces conditions peuvent être liées au financement, ou à la vente, d'une résidence existante. Habituellement, les conditions doivent être satisfaites dans un délai prescrit.

Offre ferme : offre d'acheter une propriété telle que décrite dans l'offre d'achat sans conditions.

Pénalité pour remboursement anticipé : frais exigés par le prêteur lorsque l'emprunteur rembourse par anticipation une partie ou la totalité d'un prêt hypothécaire fermé plus rapidement que ce qui est convenu dans la convention hypothécaire.

Période anniversaire: votre période anniversaire correspond à la période de 12 mois qui commence chaque année à la date de redressement des intérêts hypothécaires ou, si vous avez renouvelé ou modifié votre prêt hypothécaire, à la date d'effet du renouvellement ou de la modification.

Période d'amortissement : période de temps nécessaire pour rembourser un prêt hypothécaire selon des versements égaux. Pour un nouveau prêt hypothécaire, cette période est habituellement de 25 ans, mais elle peut être plus longue que cela, jusqu'à 35 ans maximum.

Prêt hypothécaire à quotité de financement élevée (à rapport élevé): prêt hypothécaire pour lequel le taux d'intérêt représente plus de 80% de la valeur de la propriété, de son prix d'achat ou les deux. Autrement dit, la mise de fonds est inférieure à 20% du prix d'achat ou de la valeur estimative.

Prêt hypothécaire à taux convertible: taux d'intérêt ayant la possibilité, pendant une courte période de temps (généralement 6 mois), d'être changé à un taux fixe sans pénalité pour un terme plus long.

Prêt hypothécaire à taux fixe: taux d'intérêt demeurant constant pour toute la durée du terme.

Prêt hypothécaire à taux variable:taux d'intérêt du prêt hypothécaire fluctuant avec le marché.

Prêt hypothécaire assuré: prêt hypothécaire dont la valeur excède généralement 80% de la valeur de la propriété et qui est assuré afin de protéger le prêteur contre les pertes si l'emprunteur fait défaut de rembourser son prêt.

Prêt hypothécaire conventionnel: prêt hypothécaire dont la valeur n'excède pas 80% de la valeur de la propriété.

Prêt hypothécaire fermé: type de prêt hypothécaire comportant une pénalité s'il est remboursé avant l'échéance du terme.

Prêt hypothécaire ouvert: prêt hypothécaire pouvant être remboursé par anticipation sans pénalité.

Principal: montant d'argent dû au prêteur pour une période définie dans le futur.

Prise en charge: prêt hypothécaire consenti à l'origine au vendeur et dont l’acheteur qualifié assumera la responsabilité à la clôture.

Privilège: réclamation s’appliquant à une propriété pour paiement de dettes ou d’obligations reliées à la propriété ou aux propriétaires.

Programme de garantie des maisons neuves: programme de l'APCHQ qui visent à protéger les acheteurs de maison neuve en cas de vices de construction durant une période déterminée après la fin des travaux.

Rapport de solvabilité: dossier qui recense les activités d'emprunt et de remboursement actuelles en antérieures.

Ratio du service de la dette : pourcentage du revenu brut de l'emprunteur qui sera utilisé pour les versements mensuels du capital, des intérêts, des taxes, des frais de chauffage et des charges de copropriété.

Refinancement: obtention d’une nouvelle hypothèque sur une propriété existante. Les raisons sont multiples : vous pouvez avoir besoin de liquidités, ou vous cherchez un meilleur taux ou des modalités de paiement différentes.

Régime d'accession à la propriété (RAP): programme fédéral qui permet à chacun des conjoints mariés ou en union de fait de retirer jusqu'à 20,000$ de son REER sans verser d'impôt, à la condition de rembourser la somme sur 15 ans à compter de la deuxième année suivant le retrait.

Régime enregistré d'épargne retraite: compte enregistré auprès de l'Agence du revenu du Canada et qui reçoit un traitement fiscal particulier. Dans certains cas, une partie de REER peut servir à financer la mise de fonds sur une première maison dans le cadre du (RAP).

Remboursement anticipé: le fait de rembourser à l'avance, en partie ou en totalité, le capital d'un prêt hypothécaire, avec ou sans pénalité.

Renouvellement : au terme de sa durée, un prêt hypothécaire peut être « prolongé » en vertu de nouvelles modalités convenant tant au prêteur qu'à l'emprunteur. C'est ce que l'on appelle un renouvellement de prêt hypothécaire. Autrement, le prêteur est autorisé à être remboursé en entier. Dans ce cas, l'emprunteur peut tenter de trouver d'autres options de financement.

Retenue de garantie : montant d'argent que le prêteur doit retenir pendant la construction ou la rénovation d'une résidence afin de s'assurer que la construction soit effectuée de façon satisfaisante à chaque étape.

Revenu brut du ménage : le revenu brut du ménage est le total des traitements, des salaires, des commissions et autres revenus garantis, avant impôt, de tous les membres du ménage qui sont des codemandeurs du prêt hypothécaire.

Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL) : la Loi nationale sur l'habitation (LNH) a autorisé la Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL) à exploiter un Fonds d'assurance hypothécaire protégeant les prêteurs agréés des pertes découlant de la défaillance des emprunteurs.

Souscription: étude de votre dossier de demande d’hypothèque basée sur les renseignements que vous avez fournis au prêteur, et qui mènera à la décision suivante : vous prêtera-t-on ou pas ? Si oui, combien ? Chaque prêteur effectue cette étude de dossier selon une procédure qui lui est spécifique et en accord avec ses propres critères, qui diffèrent (généralement très peu) de ceux des autres prêteurs.

Subrogation: c'est un mode de transmission des créances. Lorsque que le terme de votre hypothèque vient à échéance ou à renouvellement, vous transférez votre hypothèque vers une autre institution prêteuse c'est alors une subrogation.

Taux d’intérêt différentiel: pénalité pour remboursement anticipé d’une partie ou du solde d’une hypothèque avant l’échéance.

Terme: le nombre de mois ou d'années pendant lequel le prêt est ''fermé'' avec une institution financière. Il peut s'agir de 3 mois,6 mois, 1, 2, 3, 4, 5, ans ou plus.

Transfert: il s’agit le terme consacré pour décrire le transfert d’hypothèque vers un autre prêteur, lorsqu’une hypothèque devient « ouverte ». La plupart des prêteurs hypothécaires prendront en charge tous les frais de transfert (y compris un taux d’intérêt alléchant pour attirer la clientèle et battre la concurrence).

Transportabilité: option permettant de transférer le solde et les modalités de votre hypothèque sur une nouvelle propriété, sans frais et sans pénalité. La nouvelle hypothèque devra évidemment être enregistrée sur le titre de propriété de votre nouvelle acquisition. Ce n’est donc pas, à proprement parler, la « même » hypothèque. Cette option est souvent disponible pour plusieurs types d’hypothèques, mais avant de vous en prévaloir, assurez-vous d’avoir la possibilité d’obtenir des fonds supplémentaires si le solde de votre hypothèque est moins élevé que le montant requis pour votre nouvelle propriété.

Valeur définitive: valeur ''capital et intérêts'' due à l'échéance du placement.

Valeur d'estimation : estimation de la valeur marchande d'une résidence.

Valeur mobilière : dans le cas d'un prêt hypothécaire, biens immeubles offerts en garantie contre le prêt.

Valeur nette: différence entre le prix auquel la propriété pourrait être vendue et le solde hypothécaire de cette propriété.

Versements confondus : versements consistant en un mélange de capital et d'intérêts, payés de façon régulière (versements hebdomadaires, à la quinzaine, mensuels, etc.) pendant la durée du prêt hypothécaire. Pendant la durée du prêt hypothécaire, la partie capital du versement augmente alors que la partie intérêts diminue mais habituellement, les versements réguliers ne changent pas.

Versement hypothécaire: Ils combinent le remboursement du capital et des intérêts dansdes paiements égaux jusqu'à l'échéance du terme choisi.

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